La rénovation et la surélévation
La loi Alur de Cécile Duflot votée en mars 2014 instaure la suppression du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) qui était de 3 à Paris : 3 m² de surface plancher pour 1m² de terrain au sol. Cette loi ouvre donc de nouveaux droits de construire. Anne Hidalgo, actuelle maire de Paris, compte bien profiter de cette loi. Elle envisage effectivement de surélever 12% des immeubles parisiens, c’est-à-dire de créer un à cinq niveaux supplémentaires selon les immeubles, dans le but de créer 40.000 nouveaux logements. Cette démarche impose cependant des réglementations environnementales scrupuleuses. Alors, la surélévation : Pourquoi ? Comment ? Pour qui ?
Pourquoi surélever un immeuble?
Paris est une des capitales les moins hautes en termes de bâtiments. En cause, des quartiers où la hauteur est plafonnée à 25 ou 37 mètres selon la localisation. Ce plafonnement fait suite à la multiplication des surélévations à partir de 1880, encouragée par l’arrivée de l’ascenseur qui facilitait l’accès aux étages élevés, bien moins bruyants et beaucoup plus éclairés que les bas d’immeubles. Il a fallu freiner cette solution de facilité, la population grandissant de manière trop importante pour continuer à utiliser ce genre de technique. On passe effectivement de 1,6million d’habitants en 1860 à 2,9 millions en 1914, entrainant la surélévation de 10% des immeubles.
En supprimant le C.O.S, la loi ALUR souhaite réinvestir cette technique dans les rues larges d’au moins 12 mètres. Cette décision a été prise pour freiner l’étalement urbain, de plus en plus accentué depuis les années 1990. L’éloignement du centre pose de plus en plus problème, et au vu de la population grandissante, des logements supplémentaires sont nécessaires dans Paris intra-muros.
En tout, 11.520 immeubles qui seraient concernés, soit 8,6% des immeubles que compte la capitale. Les angles de rues sont des sources potentielles de surélévation, disposant d’une surface encore plus vaste à surélever et évitant les contraintes de vis-à-vis. Bien entendu, tous ne vont pas être surélevés, l’investissement étant lourd, et les droits pas si simples à acquérir.
Oui, mais comment décide-t-on de surélever un immeuble ? Qui prend cette décision ? Cela est-il possible ?
Dans les copropriétés, c’est l’Assemblée Générale des propriétaires qui étudie la proposition, et 2/3 de voix favorables sur la totalité des votants sont nécessaires. Ensuite, il faut faire appel à des entreprises spécialisées qui étudieront la faisabilité du projet. Effectivement, lorsqu’il s’agit d’immeuble haussmannien ou d’édifice à caractère historique, on ne peut pas prendre toutes les décisions que l’on souhaite, car ceux-ci sont protégés et les architectes des Bâtiments de France, garants du respect du patrimoine. Il faut disposer d’un permis de construire, au même titre que toute autre construction.
Pour surélever un immeuble, les constructeurs utilisent un système d’ossature en bois ou métal, technique rapide et qui évite les nuisances. Il est aussi possible d’employer les techniques classiques de maçonnerie. Mais attention, en créant de nouveaux logements, ceux-ci devront respecter les nouvelles normes en matière d’énergie ou encore d’isolation! Une manière de renouveler les toits parisiens en y installant de la verdure ou des terrasses.
Les surélévations ne sont cependant pas envisageables sans l’intervention d’architectes. Ils sont les plus à même de penser dans les moindres détails l’aménagement de la surface en tenant compte des normes thermiques et des règles d’urbanisme en vigueur. Il est donc important de faire appel à un architecte diplômé avant de se lancer dans des travaux de surélévations.
Un investissement qui peut paraître coûteux, mais il est dispensé de taxe foncière, et revient donc à terme moins cher qu’une construction nouvelle. Les propriétaires ne sont pas unanimes quant à la surélévation, et surtout ceux habitant au dernier étage, cela pouvant faire perdre de la valeur à leur appartement actuel. En contrepartie, ils sont prioritaires sur l’achat des nouvelles surfaces créées. Il ne reste plus qu’à éviter les disputes de voisinage, car une surélévation peut gâcher la vue du voisin d’en face, ou encore lui faire perdre en luminosité. D’où la réglementation sur la largeur des rues…
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