La surélévation, juridiquement c'est quoi?

La surélévation, juridiquement c'est quoi?

La surélévation implique la modification de la ligne de faîtage (ligne de jonction supérieure des deux pans d’une toiture), la création de nouveaux lots privatifs en construction fixe (non légère).
Ce n'est pas la même démarche qu'un simple aménagement de combles ou de l’installation d’une véranda.

A qui appartient le droit de surélever ?

Dans les copropriétés c’est un accessoire aux parties communes, le syndicat des copropriétaires est titulaire de ce droit.
 ais il est possible pour le promoteur par convention de se réserver ce droit qui devra être exercé sous dix ans (état descriptif de division).
On peut également créer un lot contenant ce droit dont un propriétaire ou un SDC sera seul titulaire lors de la mise en copropriété avec possibilité d’annulation avec compensation par la suite.
Dans le cas d’une propriété, c’est le propriétaire qui est titulaire du droit.

Rappel des règles de majorité en copropriété

La majorité de l’article 25: majorité des voix de tous les copropriétaires
La double majorité dites majorité de l’article 26, concerne les décisions très importantes qui devront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix : il faut la majorité des copropriétaires de l’immeuble, qu’ils soient présents, représentés, ou absents mais à condition que cette majorité représente au moins les deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires.
L’unanimité nécessitant l'adhésion de l'ensemble des copropriétaires. 

Les anciens freins aux opérations de surélévation

Le droit de véto du propriétaire du dernier étage ... et donc nécessité d’obtenir l’accord de tous les copropriétaires du dernier étage.
Vote à l’unanimité si le syndicat voulait être à l’origine de la surélévation.
Vote à la majorité de l’article 26 pour vendre les droits à surélever partout en France.
COS, et les règles d’urbanisme peu souples et très contraignantes.

NON !   TOUT  CELA   EST   BIEN  FINI

Loi Boutin du 25 mars 2009 : villes où il existe un droit de préemption urbain la décision de vendre les droits de surélever est prise à la majorité de l’article 25 au lieu de l’article 26
Ordonnance Duflot du 3 octobre 2013 prévoit en zone tendue pour les logements :

  • Permet de déroger au PLU (stationnement,    gabarit, densité...)
  • Notion d’intégration « harmonieuse » pour les « dents creuses »
  • Alignement du faîtage sur le voisin
  • Article L152-6 du code de l’urbanisme (refondu au 1er janvier 2016

Pourquoi c’est plus facile aujourd’hui ?

 La loi Alur du 24 mars 2014 :

  • supprime le coefficient d’occupation des sols (COS) ainsi que la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du plan local d’urbanisme (PLU)
  • les constructions sont encadrées par les règles de gabarit, d’implantation des constructions et d’emprise au sol
  • supprime le droit de véto du dernier étage
  • met en place le droit de priorité

 L'instruction Pinel mai 2014 pour promouvoir la création de logements en zone tendue
 Nouveau PLU de la ville de Paris

Pour les copropriétaires du dernier étage

Le droit de priorité c’est quoi ?

Les propriétaires du dernier étage sont prioritaires à l'achat, avant la vente, soit des droits à construire soit des lots privatifs.

La notification du prix et des conditions de la vente vaut offre de vente pendant une durée de deux mois.

Qui surélève ?

En copropriété la surélavation de l'immeuble peut être :

  •   A l’initiative du Syndicat des Copropriétaires
  •  A l’initiative d’un copropriétaire
  •  A l’initiative d’un tiers (le promoteur)

 Un propriétaire indivis a aussi le droit de surélever son immeuble.

Opération réalisée par un syndicat de copropriétaires

  • Le SDC devient Maître d’Ouvrage
  • Vote à la majorité prévue aux articles 25 ou 26 selon le cas
  • Attention si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, il faut un second vote par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever. Vote à la même majorité
  • Droit de priorité non pas sur les droits à surélever mais sur les locaux privatifs
  •  Etablissement d’un nouvel état descriptif de division avec l’aide d’un géomètre expert
  • Possibilité de vendre des lots en VEFA

Opération réalisée par un copropriétaire

  • Le copropriétaire devient maître d’ouvrage
  • Il soumet son projet au vote de l’assemblée générale
  • Vote à la majorité prévue aux articles 25 ou 26   selon le cas            

Attention si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, il faut un second vote par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever.

  • Vote à la même majorité
  • Droit de priorité des autres copropriétaires du dernier étage sur les droits à surélever
  • Etablissement d’un nouvel état descriptif de division avec l’aide d’un géomètre expert

Opération réalisée par un tiers

 

  • Le maître d’ouvrage est le promoteur
  • Le Syndicat des copropriétaires vend les droits à surélever
  • Vote à la majorité prévue aux articles 25 ou 26 selon le cas
  • Attention si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, il faut un second vote par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever. Vote à la même majorité
  • Droit de priorité sur les droits à surélever
  • Etablissement d’un nouvel état descriptif de division avec l’aide d’un géomètre expert
  • Plus facile
  • Possible en fonction des règles d’urbanisme

   Opération réalisée par un propriétaire

  •  Architecte pour déposer un permis de construire ou  une déclaration préalable
  •  Litiges éventuels avec les voisins (préjudice de vue, d’ensoleillement, etc)

Athena est votre partenaire et interlocuteur privilégié pour vous accompagner, quelle que soit votre situation, dans votre projet de surélévation d'immeuble. Contactez-nous sans attendre, ou téléchargez notre dossier d'information préalable à soumettre à votre copropriété.